[CFO成绩排名单]合生创展上半年有息负债增超44% 存短期偿债心理压力

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新浪金融地产|大眼大厦管理

近日,住房和城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为了进一步落实房地产长效机制,落实房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规律性和透明度,本文重点研究了房地产企业资本监控和融资管理的规则。据悉,规则主要以“三条红线”为标准。

作为一个高杠杆、资本密集型的行业,首席财务官在房地产企业运营中的重要性不言而喻。在行业增长放缓、融资管理规则更加严格的背景下,首席财务官需要更好地平衡房地产企业的“规模、财务、盈利”因素,岗位测试将会增加。新浪金融地产以中期报告数据为基础,梳理出房地产企业的主要财务指标,对各个房地产企业的经营质量进行评价,并对CFO的工作绩效进行评分。

截至今年上半年的财务数据,和盛创展和CFO的整体财务得分平均为79.44分,表现相对较差。谢宝信是和盛创展的首席财务官。他于二零零七年七月加入本集团,并出任本集团财务及投资中心董事及本集团广州企业财务及投资中心董事。自2013年7月起,谢宝信被任命为企业实行董事兼首席财务官。

首先,从计息负债的规模和结构来看,截至2020年6月底,和盛创展的计息负债规模为779.41亿元,较2019年上半年增长44.55%,负债增长较快。其中,短期计息负债占比19.44%,货币资金对短期债务的覆盖系数为0.99倍,触及监管部门给出的“现金短期负债率不低于1倍”的红线。短期内,企业仍有一定的偿债压力,如果再考虑开发建设等资金需求,资金不足。

杠杆率方面,截至2020年6月末,和盛创展的资产负债率为68.56%,剔除预收账款后的资产负债率为65.21%,净负债率为92%。

从隐性债务如实债的角度明确股份。对于一些房地产企业合作收购土地,背后可能会有一些“清仓实债”的或有债务。大家可以从少数股权占总股权的比例、合资企业投资占总资产的比例等方面定性地了解或有债务的大小。大家可以把小股东的盈亏比和两年前小股东的股权比进行对比,通过股权比和收益比的差异,结合企业筹资企业背后的金融机构的进入和退出情况,粗略判断“清股实债”的可能性。

2020年上半年,和盛创展对合资企业和关联企业的投资分别为43.65亿元和3.16亿元,仅占总资产的2.15%。本期企业少数股东损益1200万元,占净利润不到1%。如果考虑房地产的两年结算周期,需要对应两年前的项目股权比例。2018年,H1企业小股东持股比例为3.09%,与H1 2020年的损益比例相差不大。2020年上半年,企业少数股东权益为22.53亿元,占总权益的3.30%,少数股东权益保持稳定,无明显隐性负债迹象。

从债务对利润表的影响来看,和盛创展上半年利息支出24.68亿元,占当期营业收入的26.22%,融资成本对企业来说是不小的负担。上半年资本化利息19.36亿元,利息资本化率达到78.44%。

最后,从深谋远虑、量入为出的角度,根据中智研究所的数据,和盛创展收购的土地量

截至2020年6月底,和盛创展储土建筑面积为3170万平方米,是2019年165.24万平方米销售面积的19倍以上。在慢周转模式下,和盛创新站土壤储存去污周期较长。虽然一级和二级土仓比例达到80%以上,但优质土仓周转缓慢,没有给企业带来可观的效益。风数据显示,上半年和盛创展的净资产收益率为6.9%,较差,而同期ROIC的净资产收益率为2.43%,也比较平均。

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